DSE 地理｜城市土地利用與土地衝突備課指引（導師用）｜叫價曲線、密度計算、土地利用分區與衝突

2026-11-03

學生識講「市中心地價貴」，但畫不出叫價曲線，也講不出為甚麼同一塊地會有人反對重建。這一堂用兩條可以相交的直線，要學生算出分區邊界，再用真實的百分比與密度解釋土地衝突。

本堂目標　學生能夠：① 用商業叫價 120 − 8d 與住宅 60 − 2d 算出交叉點在 10 公里、租金 40 元，並解釋交叉點就是商業區與住宅區的分界；② 由人口 250000 與面積 50 平方公里算出密度 5000 人／平方公里，並講出密度如何影響交通與公共設施需求；③ 用五類用地百分比（住宅 55%、商業 8%、工業 7%、綠地 20%、運輸 10%）解釋市區更新時各方為甚麼衝突，並提出一個可辯護的折衷方案。

01　先備知識（開課前 3 分鐘快檢）

以下任何一項未過關，本堂就會卡住，先補該項：

技能	快檢題	過關標準
城市功能	CBD 有哪三個特徵？	高樓、高密度、以商業與金融為主
距離與可達性	離市中心越遠，可達性怎樣變？	下降，交通時間與成本上升
密度計算	密度怎樣計？	人口除以面積，注意單位平方公里
圖表閱讀	兩條線相交代表甚麼？	兩者在該點的數值相等，通常是分界位置

02　課堂流程（60 分鐘）

時間	環節	導師做什麼	學生做什麼
0–10 分	叫價熱身	寫出市中心與郊區的租金，叫學生講出趨勢	講出隨距離下降
10–22 分	畫兩條線	用 120 − 8d 與 60 − 2d 畫在同一格	畫出兩條下降直線
22–32 分	算交叉點	設兩式相等解方程	得出 10 公里、40 元
32–44 分	密度與分區	用人口 250000 與面積 50 算密度，再讀分區百分比	5000 人／平方公里
44–52 分	題型演練	一題計算、一題讀圖、一題衝突分析、一題建議	限時八分鐘獨立做
52–60 分	離場檢查	三題書面即場批	獨立完成

03　講解腳本（照著說就可以）

第一幕：叫價曲線是兩條直線的競爭

商業活動每平方米可以賺得多，所以肯付更高租金，但需要地面人流，離市中心遠就生意跌得快，斜率 −8；住宅要空間，租金隨距離跌得慢，斜率 −2。兩式相等：120 − 8d = 60 − 2d，得 d = 10 公里，租金 40 元。交叉點以內商業贏，以外住宅贏——這就是分區的數學理由，不是城市規劃者隨便畫。

要學生複述：為甚麼商業區的線比較斜？

第二幕：密度要用同一單位

人口 250000 除以 50 平方公里得 5000 人／平方公里。若學生把面積當成公頃，答案會大一百倍；若把人口寫成 25 萬而面積寫 50 000（公頃），又會細一百倍。密度決定巴士班次、學校與診所數目，也解釋為甚麼舊區重建壓力最大。用地面積同樣要算：二十層、每層 800 平方米，總樓面 16000 平方米，同一塊地起高一點就等於多幾倍樓面。

要學生複述：密度計錯一百倍，會令城市出現甚麼問題？

第三幕：土地衝突要用持份者講

市區用地大致是住宅 55%、商業 8%、工業 7%、綠地 20%、運輸 10%。舊區重建時，發展商看樓面面積，住戶看搬遷與賠償，小店看租金，保育團體看歷史建築，交通部門看道路容量。同一個方案不可能五方都滿意，所以答案要寫「誰得益、誰受損、用甚麼補償」，而不是寫「政府應該平衡各方利益」這種空話。

要學生複述：一份合格的衝突分析，最少要列出哪兩類持份者的得失？

04　必教題型與步驟

題型	例子	步驟	答案
計算題	求商業與住宅叫價曲線的交叉點	① 兩式相等 ② 解 d ③ 代回求租金 ④ 講出交叉點意義	10 公里、40 元
讀圖題	由叫價曲線圖判斷哪一區是哪一種用途	① 看斜率 ② 看交叉點 ③ 分區並給理由	斜率大的在市中心，斜率小的在外圍
衝突分析	分析舊區重建的五方持份者	① 列持份者 ② 寫各自目標 ③ 寫得失 ④ 提補償或折衷	每方至少一句具體得失，不用口號
建議題	為高密度舊區提出交通與綠地改善方案	① 用密度數據支持需要 ② 提兩個具體措施 ③ 講限制	5000 人／平方公里下人均綠地不足，需立體綠化與巴士專線

合理性檢查（一定要教）：合理性檢查：兩條線的交叉點只有一個，算出負數距離一定有錯；商業斜率一定比住宅斜；密度單位要寫人／平方公里；百分比相加要等於 100；「平衡各方利益」不是分析，要寫出誰得誰失。

05　獨立練習三題

題目	答案	想觀察什麼
120 − 8d = 60 − 2d，d 等於幾多？	10 公里	睇學生有無把常數移同一邊再除
250000 人住在 50 平方公里，密度幾多？	5000 人／平方公里	睇學生有無誤用公頃
二十層、每層 800 平方米，總樓面幾多？	16000 平方米	睇學生有無漏乘層數

06　學生常見錯誤與糾正句

錯誤	學生通常這樣寫	導師這樣說
斜率寫反	「住宅線比商業線斜」	商業要人流，遠離市中心生意跌得快，所以斜率大嗰條係商業。
交叉點當成最高租金	「交叉點就係最貴嘅地方」	交叉點係兩種用途出價相同的位置，即分界；最貴在距離零。
密度單位錯	「密度係 5000 人」	密度一定要寫人／平方公里，冇面積就唔係密度。
用口號代替分析	「政府要平衡各方利益」	要寫出發展商、住戶、小店、保育團體各自得啲乜、失啲乜。

07　家課建議（直接指到練習卷題號）

中學地理章節索引　在索引頁抄下城市一章的三個關鍵詞並各寫一句定義
人口與人口結構（S4 章節）　由索引頁進入人口一章，把人口密度與本章密度計算對照
天氣與氣候（S4 章節）　用索引頁的天氣一章，寫出高密度市區為甚麼會出現熱島效應

08　離場檢查（最後 5 分鐘）

題目	答案	判定
兩條叫價線相交代表甚麼？	兩種用途出價相同，是分區邊界	錯：答「最貴」→ 重教交叉點意義
250000 人、50 平方公里，密度？	5000 人／平方公里	錯：漏單位 → 重教密度定義
舊區重建最少要寫哪兩方得失？	住戶與發展商，另加小店或保育團體更完整	錯：只寫「政府」→ 重教持份者分析

09　導師常問

適用哪一年級？

中四城市一章；中六可作土地衝突與可持續發展的複習素材。

60 分鐘夠不夠？

夠；若學生方程弱，先用五分鐘練移項，把建議題改家課。

有無配套練習？

家課欄連站內章節頁，獨立練習附答案。

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本頁為 TutorZone 導師備課指引，內容由 TutorZone 團隊編寫；題目與流程為原創，並非任何學校或出版社的教材。